안전한 전세집 확인법 ! (전세사기 예방법/등기부등본열람)

안녕하세요. 소금팩토리 공장장 입니다. 

전세로 임차인이 될경우 우리가 반드시 지켜야 하는 것이 있다면, 그건 바로 전세보증금이다. 그런 전세보증금을 지키기 위해서 우리가 할 수 있는 일은 무엇일까? 먼저 등기부 등본을 살펴보는 습관을 들여야 한다. 겉으로 보기에는 괜찮은 집인것 같지만 등기부등본을 떼어보면 그 집의 비밀을 알수 있다. 등기부등본이란 쉽게 말해서 그 주택의 역사를 담은 문서라고 할수 있다. 토지나 건물을 거래할 때 소유자와의 관리관계를 확인 할수 있는 것이 바로 이 등기부등본이다. 등기부등본이라하면, 부동산이나 특정인이 열람 가능하다고 생각할수 있지만, 사실은 해당주택의 소유자가 아니더라도 누구든지 인터넷등기소 홈페이지에서 등기부 열람이 가능하다. 

등기부 등본 열람하는 법  

그럼 등기부등본을 열람한 뒤에 거기서 어떤 내용을 확인해야 할까? 바로 '근저당'에 해당하는 정보를 확인해야 한다. 등기부등본 요약본에서 3.(근)저당권 및 전세권 등'에해당하는 항목을 확인하면 된다. 

그러나, 근저당이 있다고 하더라도 너무 계약하고 싶은 집이다고 할경우에는 계약하기 전에 부동산에 '근저당 말소' 조건인지를 명확하게 확인하고 '근저당 말소'를 확인 받았다면 계약서에 확실하게 명시해놓아야 이후 논란의 여지가 없다. 하지만, 말소를 해주지 않는다면 근저당과 전세보증금, 해당 주택의 매매시세를 비교해서 잘 따져봐야한다. 근저당과 전세보증금의 합이 매매시세보다 높다면, 계약을 하지 않는 것을 추천다. 위험성이 있는 주택디라고 할수 있다. 또한, 근저당이 있다면 대출 한도도 근저당의 영향을 받으니 꼭 확인이 필요하다. 

1. 인터넷등기소 홈페이지 (www.iros.go.kr)

2. 인터넷등기소 앱 (안드로이드 바로가기, iOS 바로가기)

 

더불어 인터넷 등기소 어플도 있어서, 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 제공하고 있는 주요 서비스를 스마트폰에서도 편리하게 이용할 수 있다. '부동산 등기열람', '법인 등기열람' 메뉴에서는 열람대상 검색 및 전자결제를 통해 신속하게 등기기록을 열람할 수 있고, '등기신청사건처리현황', 'e-Form신청처리내역조회' 메뉴에서는 신청사건의 현재 처리현황을 확인할 수 있다.
'발급여부확인'메뉴에서는 등기사항증명서의 발급 사실 여부를 확인할 수 있으며 '등기소검색'메뉴에서는 등기소 관할구역 및 위치정보를 확인할 수 있습니다. 쉽게 모바일에서도 확인이 가능하니 계약 전, 계약 후 꼭 확인을 하는 습관을 들여야 한다. 

  근저당이 있을 경우 보증기관별 전세대출 한도  

한국주택금융공사(HF)

전세보증금의 80% *(근저당+전세대출)이 매매시세의 100%를 넘지 않을 때 한함

주택도시보증공사(HUG) 

[(매매시세-근저당)의 80%]와 [전세보증금의 80%] 중 낮은 금액 *근저당이 매매시세의 60%를 넘지 않을 때 한함

서울보증(SGI)

[매매시세의 80%-근저당]과 전세보증금의 [80%] 중 낮은 금액

 근저당이 있을 경우 대응법  

임대인의 대출이 많을 때는 주택도시보증공사대출(HUG)이 가능한 주택이라면 주택도시보증공사대출(HUG)를 우선 고려하기 바랍니다. 주택도시보증공사대출(HUG)의 경우, 전세금반환보증보험에도 의무적으로 가입이 되기 때문에, 그나마 가장 안전하게 나의 보증금을 지킬수 있다. 

 집주인이 바뀌었을때 대응법  

등기부등본으로 또 확인 가능한것이 집주인(임대인)이 바뀌었는지 체크가 가능하다. 전세대출을 받고 나서 임대인이 바뀌는 경우가 종종 있기 때문에 체크가 핗요하다. 특히 문제가 되는 케이스는 집주인이 개인에서 법인으로 바뀌는 케이스 입니다. 전세 만기 전에는 법으로 보호를 받을수 있지만, 연장시에는 HUG의 경우 임대인이 법인일 때 대출 승긴을 해주지 않기 때문에 연장 계약이 불가할수 있다. 

여기까지 등기부등본 보는 방법과 등기부등본에서 확인해야 하는 내용에 대해 살펴봤다