전세 감액갱신시 갱신청구권 사용 해야할까?

전세시 감액갱신시 갱신청구권 사용 해야할지 고민이신 분들이 있을것 같아, 관련해서 장단점을 정리해보았다.

우선, 갱신천구권이 무엇인지에 대해 살펴보자.

갱신요구권 행사란?

1. 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나요?

2. 임대인에게 총 몇 회의 갱신요국권이 부여되나요?

3. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?

계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다.
계약갱신요국권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.
문시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않는 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다.

4. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사 행사할 수 있나요?

5. 계약갱신요구권 행사의 효과는 무엇일까요?

계약갱신요구권을 행사하면 전 앰대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것을 보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.

6. 세입자가 나가기로 보증금 일부를 돌려 받은 후에도 계약갱신 청구가 가능한가요?

보증금의 일부를 돌려받았다고 하더라도 임차인의 지위를 유지하고 있다면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구 가능합니다.

7 계약갱신청구권 행사시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?

8. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?

구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생 할수 있는 분쟁예방를 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

9. 임차인이 계약갱신을 요구권을 행사 후 다시 임대차계약서를 작성해야 하나?

임대차 계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아닙니다. 임대차 계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 적으로 보고, 주택임대차보호법의 보호를 받을수 있다.
다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 이를 명시하여 증거서류를 작성해두는것이 분쟁예방을 위해 좋습니다.

1. 갱신권을 사용할 경우

갱신권을 사용하게 되면 2년 연장 계약을 하더라도, 중간에 3개월 이전에만 임대인에게 통지를 하면, 중간에 퇴거하더라도 새로운 임차에 구하기위한 복비를 지불하지 않아도 된다.

2. 갱신권 사용하지 않을 경우

즉, 전세가가 하락할 거라고 예상한다면 갱신권을 사용하고,

(이 경우, 2년 안에 급격히 전세가가 하락한다면, 3개월 이전에만 통보한다면 퇴거하고, 다른 좀 더 마음에 드는 부동산으로 이동할수 있다.)

그러나, 전세가 오른다고 예상한다면 갱신권을 사용 하지않고, 묻혔다가 2년 뒤에 사용하는 것이 났다.

(이 경우, 단점은 2년 중 중간에 이사를 원하더라도 임대인이 보증금을 돌려줄 의무가 없다.\)

개인의 부동산 견해 따라 결정하면 된다.

보증금을 감액하거나 증액을 할 경우 계약서를 다시 작성하는 것이 좋다. 임차인이 계약서에 금액 변동의 경우 확정일자를 받기 위함이다. 기존계약서 또한 파기 하지 않는 것이 좋다. 기존 계약에서 변경 된 내용만 기재해도 되지만, 대출이 있는 경우 계약서를 필요로 할수 있으므로 확인이 필요하다.
인장을 포함하여 재계약하는 경우, 부동산에서도 문제 발생시 법적 책임이 따르기 때문에 비용을 받는다.
계약 당시보다 공시지가가 떨어졌다면 재계약을 할 때 보증금을 낮추거나 세입자가 전세대출의 일부를 상환해야 연장이 가능한다. (이른 제대로 확인하지 않고 보증금을 올리거나 묵시적 갱신으로 연장할 경우 전세보증보험과 대출연장이 거부 될 수 있습니다.)
감액 된 경우엔 확정일자는 따로 따로 받을 필요는 없다. (반대로 증액된 경우라면, 확정일자를 반드시 받아야한다. 기존 확정일자로는 증액된 금액을 보호 받을수 없다.)

여기까지 전세 감액 갱신시 청구를 써야할지 말아야할지 선택할수 있게 설명드렸다.

좋은 선택을 하시어 빛나는 앞날을 맞이하기를 바랍니다.